松山SSビジネス見本市ご参加企業専用
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株式会社フレアスでは、施設物件の不動産情報を募集しております。
土地の有効活用をお考えの方は、下記お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
有料老人ホーム開発条件
TERMS医療対応型療養施設（住宅型有料老人ホーム）
開発希望エリア
- 地域区分
- 都道府県
- 北海道
- 北海道
- 東北
- 岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県
- 関東
- 東京都、埼玉県、栃木県、千葉県、神奈川県
- 中部
- 愛知県、新潟県、静岡県、山梨県
- 近畿
- 大阪府、三重県
- 九州
- 鹿児島県
敷地面積・希望立地・環境等
- 敷地面積
- 450坪以上
- その他条件
-
- ①洪水・津波ハザードの想定浸水深３ｍ未満まで・土砂災害ハザードに該当しない。
- ②住宅街が望ましく、墓地や火葬場等、忌避施設が隣接地等、周辺にない立地。
高圧線の鉄塔が隣接地に無いこと。 - ③最寄駅からの距離は問いません。
建物規模
医療対応型療養施設（住宅型有料老人ホーム）
- 居室数
- 38室または48室（1室13㎡以上）
- 38室
-
建築面積：約120坪
延床面積：約360坪（3階建想定）
- 48室
-
建築面積：約150坪
延床面積：約450坪（3階建想定）
※医療対応型療養施設の居室最低面積および廊下幅等については、各自治体の「有料老人ホーム設置運営指導指針」の確認が必要です。
契約条件等
- 契約形態
- 建物賃貸借契約
- 契約期間
-
25～30年間（建物構造等により物件毎にご相談）
【フリーレント期間】
２ヶ月間：引渡しの翌月と翌々月
引渡月（月末想定）の翌月1日から契約開始。
２ヶ月間を運営準備期間とし、３カ月目より運営開始。 - 建物構造
- 木造・鉄骨造など（指定なし）
- 賃料
- 物件ごとに提示
- 敷金
- 月額賃料の3ヶ月分
（契約締結時５０％・建物引渡時５０％）
医療・介護事業への土地活用のメリット
地域の社会貢献につながる
医療介護事業に土地を提供することにより、社会から求められている事業として地域のニーズに応えることになり、ひいては地域社会に貢献することになるのです。
超高齢社会を背景に多くの需要が見込める
日本は、2020年には高齢化率が30％を超え、超高齢社会となっております。しかしながら、病床は今後削減され、社会的入院と呼ばれる方の行く先も現在不安視されているところです。さらには、介護施設や高齢者住宅も供給が追いつかない状況になることが予想されます。すなわち医療・介護は、今後大きな需要が見込める事業の一つなのです。
長期に渡る一括貸しで安定収入
今後、医療・介護事業の中でも一番需要がある高齢者住宅運営事業者に、長期契約（通常20年以上）土地や建物を一括貸しすることで、家賃収入も安定することになります。また、一般の賃貸住宅経営における面倒な入居者の家賃管理や建物管理の手間が省かれます。
ガソリンスタンド跡地の活用法
HOU TO USE1.ガソリンスタンド跡地はそのままでは活用・売却不可
ガソリンスタンドの跡地は、そのままでは転用・売却ができません。
ガソリンスタンド跡地をそのまま活用・売却できない理由は下記2点からです。
- ・土壌汚染の懸念がある
- ・地下タンクの撤去が必要
1-1.土壌汚染の懸念がある
ガソリンにはベンゼンや油などが含まれており、このような有害物質によって土壌が汚染されている可能性があります。
1980年代以前からガソリンスタンドを営業していた場合は、鉛による汚染も考慮しなければなりません。
ただしガソリンスタンド跡地の土壌調査が必要かどうかは、自治体の判断によって異なります。
保有している土地の自治体ではどのような対応が必要なのか、事前に確認しておきましょう。
1-2.地下タンクの撤去が必要
ガソリンスタンド跡地に建物を建てる場合は、地盤沈下を防ぐために地下タンクの撤去が必要です。
可燃性ガスが溜まっている地下タンクの撤去は、危険が伴います。規模によっては1,000万円の高額な費用がかかります。
もしガソリンスタンド跡地を更地にし、売却を検討している場合は地下タンクの撤去が求められるでしょう。
なお、地下タンクの撤去費用は「一般社団法人 全国石油協会」から補助金が出る可能性があります。
要件を満たせる場合は検討してみましょう。
2. ガソリンスタンド撤去の基本的な流れ
ガソリンスタンド跡地を活用・売却するには、ガソリンスタンドに合った特別な撤去・解体作業を行い、「1.ガソリンスタンド跡地はそのままでは活用・売却不可」で述べた懸念の払拭や、地下タンクの撤去等を行わなければなりません。
撤去・解体する流れは業者によって異なります。
以下、基本的な流れと費用を解説します。
ガソリンスタンド跡地の調査・撤去費用
- 調査内容
- 内容
- 費用
- 【Step1】
地歴調査 -
- ・一般調査
- ・現地調査
- ・聞き取り調査
-
- ①簡易タイプ：8万円程度
- ②詳細タイプ：30万円程度
- 【Step2】
土壌汚染調査
（VOCを対象とした調査） -
- ・地歴調査を元に、土壌ガスを採取・分析する
-
- ①土壌汚染の可能性が高い場合
20～30万円/100㎡ - ②土壌汚染の可能性が低い場合
2～3万円/100㎡
- ①土壌汚染の可能性が高い場合
- 【Step3】
汚染土壌の処分
（掘削除去想定） -
- ・土工事
- ・運搬処分
- 5～10万円/1㎥
- 【Step4】
掘削後の埋め戻し -
- ・整地工事も含めた埋め戻し
- 10,000～15,000円/トン
※大型車が搬入可能な場所での相場 - 【Step5】
建物本体の処分 -
- ・ガソリンスタンド建物本体の解体
-
- ①鉄骨造の場合
3.5～4.5万円/1坪 - ②鉄筋コンクリート造の場合
5～7万円/1坪
- ①鉄骨造の場合
- 【Step6】
地下タンク撤去処分 -
- ・ガソリンスタンドの地下タンクの処分
- 地下タンク4Kの場合：60,000円〜/1基
2-1.地歴調査
地歴調査は、書類や謄本でその土地の過去の使用履歴を調べる調査です。
土地がどのような使われ方をしたか調べることで、土壌がどれほど汚れているか予測を立てます。
安価なプランなら10万円以下で利用できます。
2-2.土壌汚染調査
地歴調査の結果をもとに、実際に土地へ足を運んで調査を行います。
業者によってやり方は異なりますが、第一種特定有害物質（VOC）汚染があるかを調べるケースが多いです。
土壌汚染リスクの高い土地だと、調査費用は100平方メートルあたり20万〜30万円が目安になります。 工数が増えるとその分、調査費用も高くなります。
2-3.汚染土壌の処分
汚染土壌の処分は以下の2ステップで行います。
汚染土壌のステップ
- 工程
- 内容
- 【Step1】
土工事 - 汚染された土を掘り出す作業。汚染土壌の深度や地下水の有無で費用が変動。
- 【Step2】
運搬処理 - 汚染土壌を専門の施設へ運搬する作業。大型ダンプを使うケースが多い。
費用の目安は1平方メートルあたり5万〜10万円です。
ただし土壌に地下水が混ざったり大型ダンプの通れない立地だったりすると、工事費用や人件費が増加する可能性があります。
2-4.掘削後の埋め戻し
汚染された土をきれいな土に入れ替える作業です。
相場費用は1tあたり1万〜1.5万円ほどになります。
2-5.建物本体の処分
土地を更地に戻すために、ガソリンスタンドの建物を解体処分します。
鉄骨造の場合は1坪あたり3.5～4.5万円、鉄筋コンクリート造の場合は1坪あたり5～7万円が相場です。
2-6.地下タンク撤去処分
地下タンクの撤去を行います。爆発リスクもある大変危険な作業です。
タンクの数や大きさ、危険性などにより費用は大幅に変動します。
規模によっては1,000万円の高額な費用がかかりますが、業者や状況によっては1基あたり10万円以下で処分できるケースもあります。
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